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陈中华:房屋中介有欺骗行为的、应按照诈骗罪从严惩处

陈中华:房屋中介有欺骗行为的、应按照诈骗罪从严惩处


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人民日报社新闻信息中心 :近日,北京耿某及其妻子刘某向媒体反映,在2016年我爱我家的促成下进行的二手房交易中,我爱我家伙同买方多次恶意隐瞒买方无购房资质的情况,还进行合同伪造,导致交易无法顺利进行。而后,我爱我家还与买方一起将刘某状告法庭。


据了解,2016年7月3日,刘某在我爱我家的促成下,与秦某及其妻子王某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称:《买卖合同》)。合同约定,刘某为卖方,王某为买方,房屋成交价款为500万元,并约定合同签订日支付5万元定金,产权转移前支付198万元首付款。随后,王某支付定金5万元。同时,合同第九条约定双方最晚应于合同签订之日起90日内,共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。



2016年8月4日,王某与刘某签订《补充协议》,协议约定因王某个人原因需要在网签前变更买受人为秦某,秦某完全承担并无条件履行之前签订的所有合同的权利义务。任何一方违反此约定均应向守约方支付房屋成交总价款的20%的违约金。然而刘某在随后等待房屋产权转移的90天内却发现,秦某和王某均无在京购房资质。这一事实也在刘某因该原因暂停与我爱我家、秦某和王某的交易,并被发送《催告函》中得到印证。函件中写道,秦某称其于2016年9月6日向北京市住建委提交购房申请材料,于2016年9月22日获得购房资格。


很显然,秦某获得在京购房资质明显晚于三方签订的《买卖合同》,我爱我家和购房人在此交易中存在明显的欺骗行为。不仅如此,我爱我家为促成本次交易,还伪造合同帮助秦某争取获得购房资质的时间。据了解,在刘某不知情的情况下,我爱我家与秦某恶意串通,擅自伪造完成了另一份《补充协议》,其签署日期为2016年7月6日。该协议将《买卖合同》中原始的合同履行期限顺延至2016年9月30日,导致原始合同履行期限延长了120天。


根据在《买卖合同》签署同日签订的《房地产经纪服务告知和提示》第三条约定:在北京市存在限购措施的情况下,如买受方不具有购房资质,不仅无法实现合法拥有所购房产的目的,还需承担因此给出售方造成的损失。为继续推进交易进行,我爱我家向刘某进行了赔偿。然而,刘某在与我爱我家和秦某继续后续交易过程中,再次发现我爱我家伙同秦某恶意隐瞒购房资质及婚姻状况的信息。2016年11月14日,刘某和秦某至税务局交税时,刘某才得知,此前秦某获得的购房资质用于购买另一处房屋,在履行与自己的房屋交易中仍无购房资质。同时刘某得知,秦某与王某已于2016年10月20日上午办理离婚手续,但我爱我家和秦某均未告知自己。


此外,“恢复”单身的秦某也仍然无在京购房资质。据了解,秦某名下仍有一处住房。根据北京市人民政府办公厅2013年3月30日发布的京政办发〔2013〕17号《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》第(四)条的规定,自本通知下发次日起,本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。


一而再再而三的交易欺骗令刘某倍感心寒,并且在此后的沟通中,秦某也始终对自身婚姻状况未作任何正面答复。对此,刘某认为我爱我家和秦某不符合合同约定,严重侵犯其知情权,因此拒绝办理手续。随后,我爱我家和秦某将刘某状告法庭。2019年2月21日,朝阳区人民法院判决三方签署的合同解除,刘某返还秦某定金5万元、首付款198万元及利息,违约金100万元,服务佣金费损失94500元、评估费400元、邮寄费38元。刘某对此表示不服,提起上诉,北京市三中院于2019年6月4日判决刘玉霞返还违约金60万元,其他内容维持一审判决。2020年4月29日,北京市高级人民法院也对此案进行了相同结果的裁定。


明明是收钱的卖房人,最终却成为倒贴钱的受害人。在此案中,我爱我家和秦某多次欺骗卖方,为进行房屋交易伙同制造“圈套”合同,扰乱了房屋市场秩序,败坏了经纪人的职业道德,严重侵害到消费者的权益和利益。然而,非常痛心的却是,尽管我爱我家在该案中屡次三番进行违规操作,却未受到任何法律制裁。明知道买方不具备购房资格,仍促成买卖双方签订合同;明知道会增加交易风险,仍制造“圈套”合同。不难令人猜测:我爱我家的这种违规违法操作是否已经常态化?事实上,耿某和刘某的遭遇并非偶然,与他们一样惨遭我爱我家算计、谋害身家的消费者数不胜数。


对此,北京市法大律师事务所主任刘进军表示,合同成立并生效后,发现中介恶意欺骗卖方,捏造买房人购房资质信息不能履行合同,可以追究买方及中介方的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于已发生恶意欺骗的情况,卖方也有权拒绝履行合同。《中华人民共和国合同法》第六十七条对先履行义务进行了明确说明:当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。


我认为:住建部应该加强对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究力度。对房地产经纪机构恶意欺骗卖方,捏造买房人购房资质信息、“圈套”合同等违法违规行为,根据情节轻重,可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。同时,相关部门也要加大查处力度,对顶风作案、屡查屡犯的违规主体,依法顶格处罚并由多部门实施联合惩戒等。



房屋中介有欺骗行为的、应当按照诈骗罪从严惩处 。被害者可以向公安机关报案,公安机关应该以诈骗罪立案侦查,诈骗罪是指以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大的公私财物的行为。《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定,诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产 。


另外,买卖房屋者在买卖房屋过程中,要尽量做到以下几点,保护自身合法权益方面:一要选择合法的中介机构。查看并了解房地产中介机构和经纪人的资质,具体可咨询市房地产中介行业协会。二要签订规范合同。买卖双方达成交易,签订规范的《房地产中介买卖居间合同》的合同范本,范本涵盖了二手房交易的所有手续、细节、服务内容和佣金给付等重要条款,明确买卖和中介三方权利和义务,能有效规避中介的违规、暗箱操作,最大限度地保障各方诚信,减少纠纷。三要了解最新的国家房产调控信息和趋势。买卖双方主动了解房产交易形势信息,避免被欺骗。四是在交易过程中必须恪守诚信守法的原则。买卖双方应严格按照法律法规的规定进行房屋交易,不得为促成交易而主动伪造资料或明知资料造假而默许甚至提供便利条件,由此产生的违法责任,各责任人都要承担并在合同中进行明确约定,同时规定违约责任条款。


北京中公法律咨询中心陈中华


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